Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan açıklamayla birlikte, hisseli taşınmazlara sahip olan vatandaşlara yönelik uyarı yapıldı.
Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “ön alım hakkı” (şufa hakkı) çerçevesinde, hisseli tapulara ilişkin satış işlemleri durumunda devreye giren yasal süre işlemeye başladı.
Satışın noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirilmesinden itibaren, ön alım hakkının kullanılabilmesi için 90 günlük dava açma süresi tanınıyor.
Hisseli Tapularda Şufa Hakkı Nasıl İşliyor?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Türkiye’deki taşınmazlara ilişkin tüm kayıtları tutmakla ve bu kayıtların işlenmesini sağlamakla görevli resmî kurumdur. Bir taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet ve haklar, tapu belgesi ile resmi olarak kayıt altına alınır. Tapular, tek bir kişiye ait olabileceği gibi, birden fazla kişinin ortaklığı şeklinde de düzenlenebilir.
Taşınmazın yalnızca bir kişinin mülkiyetinde olduğunu gösteren belgelere müstakil tapu, birden fazla kişi adına kayıtlı olan tapulara ise hisseli tapu adı verilir. Tapunun türüne göre satış süreci de değişiklik göstermektedir. Özellikle hisseli tapularda satış işlemlerinde izlenmesi gereken özel prosedürler bulunmaktadır. Bu tür taşınmazların satışı için tüm hissedarların mutabık kalması gerekir. Anlaşma sağlandığında, mülkün tamamı ortak şekilde elden çıkarılabilir.
Şufa hakkı olarak da bilinen ön alım hakkı, hisseli tapularda diğer ortaklara tanınmış bir yasal haktır. Bir hissedar payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer ortaklar bu satışa öncelikli alıcı sıfatıyla müdahil olabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli süre kısıtlamaları mevcuttur.
Eğer satış, diğer hissedarlara bilgi verilmeden gerçekleşirse, satışa itiraz etmek ve tapu devrini iptal ettirmek mümkün olabilir. Bu nedenle hisseli tapunun satışında, payı devralan alıcının, diğer hissedarlardan yazılı bir feragatname alması, ileride doğabilecek yasal sorunları engellemek açısından önem taşır.
Hisse devri, noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirildiği takdirde, bildirim tarihinden itibaren 3 ay (90 gün) içinde ön alım talebiyle dava açılmalıdır. Bu süre içerisinde yasal başvuru yapılmaması durumunda şufa hakkı ortadan kalkar. Diğer yandan, satış bildirim yapılmaksızın gerçekleşmişse, ön alım hakkına ilişkin dava açma süresi en fazla 2 yıl ile sınırlıdır.
Noter bildirimi yapılmış bir satış işleminde, ön alım hakkına sahip olan hissedarların, alıcıya karşı ön alım davası açmak için yalnızca 90 günlük bir yasal süresi bulunuyor. Bu sürede herhangi bir yasal işlem başlatılmazsa, şufa hakkı geçersiz hale geliyor. Ayrıca dava açma süresinin dışında, satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde, eğer daha önce feragatname verilmemişse, satış işlemlerine ilişkin hukuki girişim yapılabiliyor.
Tapu işlemleri sırasında diğer hissedarlardan alınacak “ön alım hakkından feragatname”, ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçiyor. Feragatname verilmemiş durumlarda, satıştan sonra diğer hissedarlar, satışa karşı dava açarak işlemin iptalini talep edebiliyor. Bu tür davalar, satışın noter aracılığıyla bildirildiği andan itibaren işlemeye başlayan 90 günlük süre içinde açılmalı. Aksi halde ön alım hakkı kaybediliyor.
Tapuda hissesi bulunan vatandaşların, satış işlemleriyle ilgili gelişmeleri yakından takip etmeleri gerekiyor. Satışın noter yoluyla bildirildiği hallerde, bildirimin alındığı tarihten itibaren 90 gün içinde gerekli adımlar atılmalı. Bu süre içinde dava açılmadığı veya feragatname sunulmadığı takdirde, hak sahipliği sona eriyor. Gayrimenkul hukuku kapsamında bu süreçlerin dikkatli yönetilmesi gerektiği belirtiliyor.
