Türkiye’de gayrimenkul sahiplerinin, mülklerini daha iyi yönetebilmek ve koruyabilmek için bazı temel kuralları öğrenmeleri büyük önem taşıyor.
Hakları ve sorumlulukları hakkında yeterince bilgi sahibi olmayan vatandaşlar, profesyonel bir hukuki destek almadıkları takdirde ciddi mali kayıplar yaşadığı durumlar oluyor.
Özellikle hisseli tapularda bu tür riskler daha fazla ön plana çıkıyor.
HİSSELİ TAPU NEDİR?
Bir gayrimenkulün birden fazla sahibi olması durumunda, bu tür mülkler "hisseli gayrimenkul" olarak adlandırılır. Bu gayrimenkullerin tapuları da "hisseli" yani "müşterek tapu" olarak düzenlenir.
Her bir ortak, gayrimenkul üzerindeki haklarını sahip olduğu hisse oranında kullanma yetkisine sahiptir. Ancak, hisselerin eşit olması şart değildir. Her ortak, mülkiyet üzerindeki hakkını, sahip olduğu hisse oranına göre belirler.
Bu tür mülklerde, sahiplerin hem haklarının hem de yükümlülüklerinin net bir şekilde bilinmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından oldukça önemlidir. Hisseli gayrimenkullerle ilgili bilinçli hareket etmek, mali ve hukuki kayıpların önüne geçmek için kritik bir adım olabilir.
ŞUFA HAKKI NEDİR?
Hisseli gayrimenkul sahipleri için tanınan en önemli hukuki haklardan biri, "önalım hakkı" ya da bilinen diğer adıyla "şufa hakkı"dır. Bu hak, bir ortak kendi hisse payını satmak istediğinde, satışın öncelikli olarak diğer hissedarlara teklif edilmesini zorunlu kılar.
Eğer bir ortak, kendi hissesini üçüncü bir kişiye satmayı planlıyorsa, bu teklifi önce diğer hissedarlara yapmalıdır. Ancak bu prosedüre uyulmadan bir satış gerçekleşirse, diğer ortaklar bu durumu hukuki yollarla şikayet ederek satışın iptal edilmesini talep edebilir.
Şikayet eden ortak, tapuda belirtilen satış bedelini ödemeyi kabul ettiği takdirde, satış yapılan hisseyi geri alabilir. Bu hak, hissedarlar arasında adil bir denge sağlamayı ve gayrimenkul üzerindeki kontrolün yabancılara geçmesini önlemeyi amaçlar.
Önalım hakkının doğru bir şekilde uygulanabilmesi için, hissedarların yasal süreçleri dikkatle takip etmesi ve bu konuda profesyonel destek alması önerilir. Bu, hem hak kayıplarını önlemek hem de mülkiyet üzerindeki uyuşmazlıkların çözülmesini kolaylaştırır.
90 GÜN KURALINA DİKKAT
Hisseli gayrimenkullerde önalım hakkı, kanunlarla 90 günlük bir süre ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu kuralın yanlış anlaşılması, birçok kişinin mağduriyet yaşamasına neden olabilmektedir.
Bir hissedar, kendi payını diğer ortaklara bildirmeden üçüncü bir kişiye satabilir. Bu durumda, noter aracılığıyla satış işlemi diğer ortaklara resmi olarak bildirilmelidir. Noter bildirimi, hem alıcı hem de satıcı için yasal güvence sağlar.
Bildirimi alan diğer ortakların, satışa itiraz etmek için 90 günlük bir süresi bulunur. Eğer bir ortak, bu süre içinde itiraz ederse, satış bedelini ödeyerek ilgili hisseyi geri alabilir. Ancak, 90 günlük süre dolduğunda önalım hakkı sona erer ve yapılan tapu devri geçerli sayılır.
Önalım hakkı, hissedarlar arasında adalet sağlamak ve hak kayıplarını önlemek adına önemli bir düzenlemedir. Bu nedenle, hisse satışı süreçlerinde kanuni süreler dikkatle takip edilmeli ve gerekli prosedürlere uygun hareket edilmelidir.
