Türkiye'de gayrimenkuller için iki farklı tapu sistemi bulunmaktadır: müstakil tapu ve müşterek tapu. Müstakil tapu, gayrimenkul mülkiyetinin sadece bir kişiye ait olduğunu belirtirken, müşterek tapu birden fazla kişinin mülkiyet haklarına sahip olduğu durumları ifade eder. Bu tapular genellikle miras yoluyla elde edilirken, satın alma yoluyla da edinilebilir. Müşterek tapularda, tapuda kayıtlı paylar üzerinden kişiler gayrimenkulde hak sahibi olurlar.
Tapu devri işlemleri Türkiye'de devlet güvencesinde ve belirli bir düzen içinde gerçekleştirilir. Müstakil tapuların devri ve tescili genellikle kolay bir süreçtir, ancak müşterek tapularda durum daha karmaşıktır. Hisseli tapularda, her bir hissenin güvenli bir şekilde satışı, ek hukuki kuralların devreye girmesi nedeniyle zorlaşabilir, bu da birçok kişinin mal sahibi olma hayallerini etkileyebilir.
ŞUFA HAKKI NEDİR?
Hisseli tapularda dikkat edilmesi gereken en önemli kural şufa hakkıdır. Bu hak, bir hissedarın hissesini satmak istemesi durumunda, öncelikle diğer hissedarlara satış teklifinde bulunmasını gerektirir. Diğer hissedarlar bu teklifi reddederse, hisse 3. kişilere satılabilir. Ancak bu teklif süreci atlanırsa, diğer hissedarlar şufa hakkını kullanarak mahkemede satışı iptal ettirebilirler.
Şufa hakkı, her hisseli tapu için geçerli değildir. Hissedarlar arasında yapılan anlaşma ile gayrimenkulün kullanımı taksim edilmişse, şufa hakkı uygulanmayabilir. Bu durum, paylaşımın fiilen gerçekleştiği hisseli tapular için geçerlidir.
Bir hissedar, hisse payını diğer ortaklara haber vermeden 3. kişilere satmışsa, diğer hissedarların şufa hakkını kullanmaları için 2 yıl gibi yasal bir süreleri vardır. Bu süre içinde hak kullanılmazsa, şufa hakkı ortadan kalkar ve alıcıların zor durumda bırakılması önlenmiş olur.
90 GÜN İÇİNDE YAPILMALI
Hisseli tapu alımında, alıcılar tapuyu devraldıklarını diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirmek zorundadırlar. Bu bildirimden sonra, 90 gün içinde itiraz edilip şufa hakları kullanılmazsa, devredilen hissenin geri alınması mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla, 90 gün tamamlandıktan sonra herhangi bir itiraz hakkı kalmayacaktır.
Türkiye'de mülkiyet hukukunun sağladığı bu düzenlemeler, gayrimenkul alım-satım işlemlerinin adil ve güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar. Ancak, bu süreçlerde dikkatli olmak ve hukuki kuralları iyi anlamak büyük önem taşır.
