Hürriyet'te yer alan habere göre; evde hasar olduğuna dair iddialarla depozitoyu iade etmeyi reddeden mülk sahipleri ile kiracılar arasında sorunlar yaşanıyor.Peki bu konuda kanun ne diyor? Hangi durumlarda evde hasar olduğuna ve depozitonun ev sahibinde kalacağına hükmediliyor? Hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların hakları neler? Tüm merak edilenleri Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa 6 soruda anlattı.
Depozito iade edilirken hem ev sahibinin hem de kiracının hakları neler?
Ümit Yasin Kısa: Kiracının, "depozito" olarak tabir ettiğimiz güvenceyi vermesi Türk Borçlar Kanunu’nun 342'nci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz, depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Görüldüğü üzere 2012 yılında yürürlüğe giren kanunla şu anki uygulama birbirinden tamamen farklı. Esasında taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıkların çözümü için kanun koyucu bu hükmü getirmiş olsa da maalesef ki uygulanmıyor. Uygulamada depozito bedeli elden veriliyor. Depozito miktarının ne kadar olacağı kanunumuzda düzenlenmiştir. Buna göre depozito, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilecektir. Bunun üzerinde bir bedel kiracıdan depozito olarak istenemez.
Ev sahibi hangi durumlarda depozitoyu iade etmeme hakkına sahiptir?
Esasında kanunda öngörüldüğü gibi depozito bedeli bankaya depo edilmiş olursa bu halde depozito, tarafların rızasıyla veya kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak bitiminden itibaren üç ay sonrasında kiracıya banka tarafından iade edilir. Eğer kiraya veren kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını bankaya bildirirse kesinleşmiş mahkeme kararı ile depozito iade edilebilir.
Ne var ki az önce bahsettiğimiz gibi kanunun açık hükmü uygulanmıyor. Depozitonun elden verildiği durumlarda ise kiracı taşınmazı hasarlı bir şekilde bırakmışsa, kiraya verenin kira sözleşmesi nedeniyle bir zararı doğmuşsa bu hallerde kiraya veren güvence bedelini iade etmekten imtina edebiliyor.
Hangi koşullarda evin hasarlı olduğu kabul ediliyor?
Kiralanan şeyin olağan kullanımından kaynaklanan yıpranmalar, aksine sözleşme olmadıkça, kiracının sorumluluğunda değildir. Bu nedenle kiralananın olağan kullanımı nedeniyle oluşabilecek yıpranmaların varlığı nedeniyle kiracının vermiş olduğu güvence bedelinin iade edilmemesi doğru olmayacaktır.
Kiralananın hasarlı olup olmadığı ise kiralanan taşınmazın olağan kullanım dışında yıpratılmasıdır. Örneğin, kiracının duvarları delmesi, bazı duvarları yıktırması, zemini sökmesi gibi olağan kullanımın dışında ve kiralananın kullanılamaz/ayıplı hale gelmesiyle sonuçlanan durumlar kiracının sorumluluğunu doğuracaktır. Buna ilişkin kriterler yargılamadaki içtihatlarla oluşmuştur.
Ev sahibi depozitoyu evdeki hasarlar için kullanacağını söylerse bunu kanıtlamak zorunda mı?
Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi durumunda kiracı bu hususu kabul etmez ve dava yoluna giderse kiraya verenin, kiracının kullanımından kaynaklanan hasarların mevcudiyetini kanıtlaması gerekecektir. Kiraya verenin yalnızca fatura sunması tek başına yeterli olmayabilir, ayrıca delil tespiti yaptırması da ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek için yerinde bir önlem olacaktır.
Kiracılar yönünden ise, tahliye ettiği bir taşınmazla ilgili ileride uyuşmazlık yaşamamak adına anahtar teslimini ve kiralananın hasarsız olduğunu bir tutanak ile imza altına alması uygun olacaktır.
Diyelim ki evde hasar yok ancak ev sahibi olduğunu iddia ediyor ve depozitoyu vermiyor. Ne yapılması lazım?
Kiraya verenin haksız olarak depozito bedelini vermemesi halinde kiracı genel hükümler uyarınca alacağını elde etmek için icra ve dava yollarını kullanabilir.
Öte yandan evi harabeye çeviren kiracılar da oluyor. Bu durumda ev sahibi ne yapabilir?
Bu gibi durumlarda kiraya verenin taşınmazda oluşan hasarı mahkemeye delil tespiti başvurusu yaparak vakit kaybetmeksizin tespit ettirmesi ileride ispat açısından yararına olacaktır. Depozito bedelinin üzerinde bir hasar mevcutsa bunu icra/dava yoluyla kiracıdan tahsil etmek için gerekli hukuki adımları atabilir.
