Hisseli tapularda en önemli hukuki durumlardan biri önalım hakkıdır. Önalım hakkı, bir gayrimenkuldeki hissedarlara, bir hisse sahibinin payını satmak istediğinde öncelikli satın alma hakkı tanır.
Bu hak, diğer hissedarların hisseyi satın almalarına imkan verilmeden üçüncü kişilere yapılan satışları geçersiz kılabilir.
BELİRLEYİCİ OLAN ÖNALIM HAKKI
Hisseli tapularda çok önemli bir hak bulunuyor. Bu da önalım hakkı olarak bilinen ve hukuki terimi şufa hakkı olan bir haktır. Önalım hakkı tüm hissedarlara verilen bir haktır.
En basit açıklaması ile bir gayrimenkulde hisse sahiplerinden birisi hisse payını satmak isterse ilk olarak bu payı satın alma hakkı diğer hissedarlara aittir. Hissedarlara hisse payını satın almalarına imkan verilmeden üçüncü kişilere yapılan satışlar tapu devri olsa bile sakattır.
Önalım hakkının kullanımı için diğer hissedarlara satın almaları için teklif yapılmadan üçüncü kişilere satış gerçekleşirse bu satış mahkeme kanalı ile iptal edilebiliyor.
Tapu devri yapılmış olsa dahi 90 gün içinde başvurulması durumunda mahkeme asıl hisse sahiplerine bu tapuyu devrediyor. Üstelik daha az tapu harcı ödemek için tapuya satış bedeli düşük gösterilmişse geri dönülmez bir zarar meydana geliyor.
Bu durumda hisseli tapunun yeni ortağı olan üçüncü kişinin elinden tapusu alındığı gibi kendisine ödenecek para sadece tapuda yazılı olan tutar oluyor.
5 Milyon TL’ye satın alınan bir arsa hissesi tapuda 500.000 TL satış değeri gösterilmişse diğer hissedarlar bu hisse payını sadece 500.000 TL ödeme yaparak devralabiliyorlar.
Arada kalan 4,5 Milyon TL ise buhar olup uçarken bu paranın satışı yapan ilk hisse sahibinden tahsil etmek çok uzun yıllar sürecek bir mahkeme sürecini gerektirebiliyor. Bu mahkemede paranın geri alınabileceğine dair garanti de bulunmuyor.
Hisseli tapu satın almak için iş oldukça sıkı tutulmalıdır. Satın alacak olan kişi diğer hisse sahiplerine satış teklifi yapıldığına dair yazılı bir belge talep etmelidir. Bu belge talep edildikten sonra tapuda gayrimenkulün gerçek değeri satış değeri olarak gösterilmelidir. Satış gerçekleştikten sonra ise diğer hissedarlara noter onaylı bildirim gönderilerek hisse devrinin yapıldığı bildirilmelidir. 90 günlük süre geçtikten sonra bu hisseli tapu devri herhangi bir şekilde bozulamıyor.
AMAN DİKKAT! İCRA RİSKİ VAR!
Hisseli tapusu olan bir kişinin icralık borcunun bulunması diğer hissedarlar için de risktir. Eğer bu hisse payı icra borcunun tahsili için icra dairesi tarafından satışa çıkarılırsa işte burada önalım hakkı uygulanmamaktadır.
Üçüncü kişiler istedikleri gibi hisseli tapunun hisse payını icradan satın alıp o gayrimenkulün ortağı olabilir. Bu ortaklık kurulduktan sonra ise diğer hisse sahiplerinin huzuru kaçacaktır.
Hisseli tapu sahipleri bu şekilde kurulan ortaklıkta “ya al ya ver” şeklinde kendilerini mahkemede bulabilir ve değerinden ucuz bir fiyatla gayrimenkullerini kaybedebilirler.
