Son dönemde ülkemizin de içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar ile birlikte tüketim hayatına yansıyan zamların etkisi sonucu ev sahipleri; kiralananın piyasa fiyatı altında kaldığını savunarak ARA ZAM adı altında kiralara fahiş artışlar istemeye, kabul edilmemesi halinde ise tahliye edeceklerine dair kiracılara ihtar çekmeye başlamıştır.

   Kiralanana ilişkin bedel artırımı Türk Borçlar Kanununda 'kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır' maddesi ile belirlendiğinden, bu yönde bir ara zam usulünün yasal bir dayanağı ise bulunmamaktadır.

      Kira bedeli hangi oranda artırılabilir sorusu; 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde dahilinde 2022 kira artışı bakımından %25 olarak belirlenen sabit oranın 1 Temmuz 2024 tarihine kadar bir yıl süre ile uzatılması ile cevaplandırılabilmektedir. Belirtilen bu düzenleme dahilinde; kira artış oranı sadece mesken tipi yapılarda ve kira süresi beş yılı aşmayan kira sözleşmelerinde 1 Temmuz 2024 tarihine kadar %25 olarak sınırlandırılmıştır. Bu anlamda; ev sahibinin tahliye talep edebileceği durumlar yasada açıkça sayıldığından, ‘ev sahiplerinin belirtilen bu kira artış oranından fazla miktarda talep ettiği zammı; uygulamadığı gerekçesiyle kiracısını tahliye edemez.

      Kira bedellerinin en fazla %25 oranında artırılabileceği yönünde bu düzenleme nedeni ile kira uyuşmazlıklarının artması ve kira tespit davalarında yaşanan çok ciddi artış nedeniyle mahkemelerde büyük bir yığılma oluşmuş, duruşma günlerinin büyük şehirlerde neredeyse bir yıl sonrasına ertelenmesi zarureti doğmuştur. Kira uyuşmazlıklarında oluşan böylesi sıkıntılı bir ortamda bugün 1 Eylül 2023 itibari ile dava yoğunluğunu azaltması ve iş yükünü hafifletebileceği düşünülen; zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır.  

     Ülkemizde oldukça alanı genişleyen ve yargının iş yükünü hafifleten zorunlu arabuluculuk; bu yönde uzmanlık eğitimi almış tarafsız ve bağımsız sıfatı ile sistematik teknikler uygulayarak, görüşme ve müzakerelerde bulunmak amacı ile tarafları bir araya getiren ve çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecini kuran, çözüm üretemediklerinde ise çözüm önerileri getiren uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade etmektedir.

     Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yöntemi ile taraflar arasında dava yoluna başvurulmadan, vicdani barış ve huzurun sağlanması için tarafların anlaşma sağlaması amaçlanmaktadır. Ev sahibi, kiracı, kat malikleri ve komşular kendi aralarındaki uyuşmazlığın çözümü için dava şartı olan arabuluculuk başvurusunda bulunacak, görüşmeler sonucunda bir anlaşma sağlanamaz ise ancak dava yoluna gidebileceklerdir.

     Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yönteminin zorunlu hale getirilmesi ile son dönemde yukarıda belirtilmeye çalışılan, özellikle ev sahibi ile kiracılar arasında kira bedeli nedeni ile ortaya çıkan ve mahkemelerin iş yükünü ciddi oranda artıran davaların azalması sağlanabilir mi? Bu sorunun cevabını kira uyuşmazlıkları yönünden henüz uygulamanın başlangıcında veremezsek de; arabuluculuk uygulamasının diğer alanlardaki istatistiklerine bakarak bir öngörüde bulunabiliriz. Adalet Bakanlığı verilerine göre; müzakereleri tamamlanan zorunlu dava şartı arabuluculuk dosyalarında iş hukuku uyuşmazlıklarında anlaşma oranı %54, ticari uyuşmazlıklarda % 48, tüketici uyuşmazlıklarında ise %44 olduğunu görüyoruz. Bu oranlara bakıldığında; kira uyuşmazlıkları yönünden de oluşabilecek anlaşmazlıkların en az yarısında arabuluculuk yolu ile çözüm sağlanabileceğinin amaçlandığını söyleyebiliriz.  

NOT : Her türlü görüş ve önerilerinizi mail adresimize ([email protected]) gönderebilirsiniz.