Yaklaşık 2 yıldır döviz, faiz ve enflasyon sarmalında adeta patinaj yapan Türkiye'de emlak piyasasında gelinen son durumu özetlemeye çalışacağım.
Mutlaka bu ve buna benzer yazılar okumuşunuzdur ancak ben Eskişehir özelinde gerçek örnekler vererek siz değerli okurlarımı aydınlatmaya çalışacağım.
Ancak önce konut satışı ne durumda bir ona bakalım derim.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ağustos ayı verilerini geçen gün açıkladı.
Türkiye genelinde ağustos ayında 123 bin 491 konut satıldı. Ağustos ayında stışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,7 azalarak 123 bin 491 oldu.
Peki ya Eskişehir?
Eskişehir genelinde 2022 Ağustos ayında, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2 artarak 2 bin 109 adet oldu. Bunun 636'sı ilk defa, bin 473'ü ise ikinci el satış olarak gerçekleşti.
Satılan 2 bin 109 konuttan ipotekli yani banka kredisiyle satışlar geçen yıl aynı döneme göre yüzde 35,4 oranında artarak 555 adet oldu.
İpotekli satılan 555 konutun 157'si ilk satış, 398 adedi ise ikinci el satış olarak gerçekleşti.
Şimdi gelelim örneğimize...
Bir yakın arkadaşım 5 Mayıs 2022 tarihinde yani 4,5 ay önce üniversite öğrencilerinin yoğun olarak yaşadığı Yenibağlar Mahallesi'nde 2008 yapımı 14 yıllık, 1+1 eşyalı 50 metrekare büyüklüğünde bir ev aldı.
4 katlı binanın 2. katında bulunan asansörlü, ara kat, ön cepheli, koridor mutfaklı bu eve tapu masrafları dahil 400 bin lira ödedi.
Bu kadar ayrıntılı bilgi vermemin sebebi, benzer evlerin şu andaki fiyatlarını araştırdığınızda kafanızda soru işaretinin kalmaması...
Boya badana yaptırdıktan sonra eşyalı olarak aldığı evi 10 gün içinde 15 Mayıs'ta 2 bin 500 TL'ye kiraya verdi.
Evi alırken bir kamu bankasından yüzde 1,29 faizle 360 bin lira kredi kullandı. Üzerine de kendisi 40 bin lira ekleyerek evin bedeli 400 bin lirayı tamamladı.
3 yıl olarak çektiği 360 bin liralık konut kredisi için aylık yaklaşık 12 bin 600 TL ödeme yapıyor.
Malum sarı sitede yer alan fiyatları baz alarak ki bu çoğunlukla bir ortalama fiyat veriyor, şu anda bu evin benzeri 1+1 konutun değeri 750 bin lira civarında...
Daha düşük ve yüksek fiyatlı evler de var ancak ben ortalama olarak veriyorum.
Şimdi gelelim hesabımıza.
Bu ev alınırken yani mayıs ayında Merkez Bankası politika faizi yüzde 14'tü.
Kamu bankaları sıfır eve yüzde 1,20, ikinci el eve 1,29 oranıyla konut kredisi kullandırıyor.
Kısaca, 400 bin liraya alınan ev, aradan sadece 4,5 ay geçtikten sonra 750 bin lira olmuş. 4 aylık kiradan hesaplarsanız 10 bin lira gelir elde edilmiş.
360 bin liralık kredinin 36 ay sonraki geri ödemesinin toplamı 456 bin lira. Bu enflasyonla 3 yılda ortalama aylık 4 bin lira kira geliri düşünüldüğünde 4x36= 144 bin lira...
Kira geliri kredi faizinin 38 bin lira üzerinde. Bırakın hepsini sadece 4,5 aylık kazanç, evin değer artışıyla 350 bin lira. 32 ay sonrasını düşünemiyorum bile.
Yani arkadaşımız her türlü kara geçmiş.
Şimdi gelelim bu durumun nedenine?
Çok basit.
Cumhurbaşkanı ve AK Parti Genel Başkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın "Faiz neden, enflasyon sonuç" teorisinin, TÜİK verisiyle yüzde 80'lik enflasyon yaşayan ülkemiz piyasasındaki karşılığı bu sonucu doğuruyor.
Ödeme gücü olanlar için söylüyorum...
Bu arada 360 bin lira krediyi 36 ay yerine 120 ay yani 10 yıl geri ödemeli olarak çekerseniz aylık ödemeniz 5 bin 900 lira. Bunun 2 bin 500 lirasını şimdiden kira geliri elde ettiğinizi düşünerek ödemenizden düştüğünüzde cebinizden 3 bin 400 TL çıkar. O da bu yıl için geçerli. Kredi aylık taksit geri ödemesi sabit kaldığından gelecek yıl artacak kira geliriyle cebinizden çıkacak para daha da azalır.
Yanlış yönetimin faturası olarak ortaya çıkan yüksek enflasyon sonucu sıkıntılı günler geçiren ülkemizde denenen bu modelde; düşük faizli kredi kullanıp, ev, araba, arsa, arazi... Artık ne alırsanız alın zarar etmeniz imkansız. Üstelik kazancınız enflasyon oranının kat be kat üzerinde oluyor.
Ancak işin püf noktası, düşük faizli kredinin maksimum kullanılıp, elinizdeki mevcut paranın minimumu ayrılarak yatırım yapılması...
Tartışmalı TÜİK verisiyle bile yüzde 80 enflasyon olan bir ülkede yıllık yüzde 17,20'yi bile bulmayan maliyet oranıyla konut kredisi kullanıp ev almamak, ya da yüzde 2 civarındaki faiz oranlı kredi çekip otomobil almamak...
Ödeme imkanı olan için affınıza sığınarak söylüyorum saflık olur.
Bu bir yatırım tavsiyesi değil elbette...
Size sadece bir profil çıkardım.
Yüksek enflasyon, düşük faiz, olmayan döviz rezerviyle ülkemiz maalesef bu ekonomi modeliyle yönetiliyor.
Varın gerisini siz düşünün...
